06 WRZ 2017

Jakie obowiązki ma właściciel lub zarządca każdej nieruchomości?

Jesteś właścicielem domu lub innego obiektu budowlanego? A może zarządzasz jakąś nieruchomością? Sprawdź, jakie są Twoje obowiązki wynikające z przepisów prawa budowlanego i aktów prawnych z nim powiązanych. 

Użytkwanie obiektu budowlanego

Jesteś odpowiedzialny za to, aby obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym. Nie możesz dopuścić do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie:

  1. dotyczącym obiektów budowlanych określonych w załączniku I do rozporządzenia Parlamentu Europejskiego I Rady Unii Europejskiej[1]ustanawiającego zharmonizowane warunki wprowadzania do obrotu wyrobów budowlanych,
  2. warunków użytkowych zgodnych z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie:
    • zaopatrzenia w wodę̨ i energię elektryczną oraz odpowiednio do potrzeb, w energię cieplną i paliwa, przy założeniu efektywnego wykorzystania tych czynników,
    • usuwania ścieków, wody opadowej i odpadów;
    • możliwości dostępu do usług telekomunikacyjnych, w szczególności w zakresie szerokopasmowego dostępu do Internetu;
    • możliwości utrzymania właściwego stanu technicznego;
    • niezbędnych warunków do korzystania z obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się̨ na wózkach inwalidzkich;
    • warunków bezpieczeństwa i higieny pracy;
    • ochrony ludności, zgodnie z wymaganiami obrony cywilnej;
    • ochrony obiektów wpisanych do rejestru zabytków oraz obiektów objętych ochroną konserwatorską.

Będąc właścicielem lub zarządcą obiektu budowlanego jesteś zobowiązany zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury.

Pamiętaj, aby kontrolować stan techniczny budynków.

Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:

  1. okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
    • elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy 
atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas 
użytkowania obiektu,
    • instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
    • instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
  2. okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń́, osprzętu, zabezpieczeń́ i smrodków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;
  3. okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić́ właściwy organ o przeprowadzonej kontroli.

Konsekwencje wynikające z niewłaściwego stanu technicznego budynku

Właściwy organ – w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować́ zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia, bądź środowiska – nakazuje przeprowadzenie kontroli, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części.

W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

  1. może zagrażać́ życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź́ środowiska albo
  2. jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo
  3. jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo
  4. powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia

właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usuniecie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

W swojej decyzji właściwy organ może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być́ ogłoszona ustnie.

Brak spełnienia obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkowanie obiektu w sposób niezgodny z przepisami lub niezapewnienie bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż̇ 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Niezależnie od powyższego, zgodnie z art. 163 § 1 Kodeksu karnego kto sprowadza zdarzenie, które zagraża życiu lub zdrowiu wielu osób albo mieniu w wielkich rozmiarach, mające postać́ zawalenia się̨ budowli, podlega karze pozbawienia wolności od roku do lat 10. Jeżeli następstwem czynu określonego powyżej jest śmierć́ człowieka lub ciężki uszczerbek na zdrowiu wielu osób, sprawca podlega karze pozbawienia wolności od lat 2 do 12. W myśl art. 164 Kodeksu karnego już samo sprowadzenie bezpośredniego niebezpieczeństwa zdarzenia określonego powyżej jest karalne (kara pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8).

W przypadku pytań lub wątpliwości dotyczących obowiązków właścicieli lub zarządców obiektu zapraszamy do kontaktu z nami. W Kancelarii Kawczyński – Kieszkowski pracuje szereg specjalistów w dziedzinie prawa budowlanego.

Autor: Adwokat Marcin Kieszkowski
[1] nr 305/2011 z dnia 9 marca 2011 r.