23 PAź 2018

Co to jest umowa rezerwacyjna przy zakupie mieszkania?

Droga do własnego mieszkania nie jest krótka, szczególnie dla zakupionego prosto od dewelopera. Najpierw musimy zebrać odpowiednią ilość środków lub ubiegać się o kredyt. Mając już finansowanie, nie podpisujemy jednak od razu aktu notarialnego. Przed tym z reguły czekają nas dwie umwy z deweloperem:  umowa rezerwacyjna oraz umowa deweloperska. W dniu dzisiejszym wyjaśnimy czym jest umowa rezerwacyjna. 

Umowa rezerwacyjna jest umową, która może (choć nie musi) poprzedzać umowę deweloperską, umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu lub inną umowę mającą na celu przeniesienie własności lokalu. Umowa rezerwacyjna ma na celu „zarezerwowanie” dla klienta wybranego lokalu, tak aby inny klient nie mógł go przez czas obowiązywania rezerwacji kupić. W umowie rezerwacyjnej deweloper przewiduje często obowiązek wpłaty tzw. opłaty rezerwacyjnej, zazwyczaj w wysokości kilku procent ceny mieszkania, która po zawarciu umowy deweloperskiej zazwyczaj jest zaliczana na poczet ceny za mieszkanie. W przypadku rezygnacji z tego mieszkania i braku zawarcia umowy deweloperskiej przez klienta, umowa rezerwacyjna zazwyczaj przewiduje, że opłata rezerwacyjna w całości lub części przepada na rzecz dewelopera. Umowa rezerwacyjna może jednak przewidywać inny skutek, jak np. zwrot tej opłaty klientowi. W praktyce jest to jednak dość rzadkie.

Umowa rezerwacyjna, mimo iż powszechnie wykorzystywana w praktyce deweloperów, jest umową nienazwaną – nie ma przepisów prawa, które wskazywałby w sposób jednoznaczny, co w takiej umowie musi, co może, a co nie może być zawarte. W praktyce umowy takie dzielą się zazwyczaj na:

  • umowy zobowiązujące strony do zawarcia umowy deweloperskiej – wtedy są traktowane jak przedwstępne umowy deweloperskie w rozumieniu art. 2 ust.2 tzw. Ustawy deweloperskiej,
  • umowy, które nie zobowiązują stron, a przynajmniej dewelopera, do zawarcia umowy deweloperskiej, a jedynie do czasowego wyłączenia z oferty dewelopera konkretnego lokalu i zapewnienia klientowi na czas obowiązywania umowy rezerwacyjnej pierwszeństwa lub wyłączności w nabyciu wybranego lokalu. Taki rodzaj umów rezerwacyjnych dominuje w praktyce deweloperskiej.

Przez to, że umowy rezerwacyjne nie są umowami nazwanymi, nie ma szczegółowych regulacji prawnych ich dotyczących, a zatem przepisów, które chroniłyby konkretnie klienta zawierającego taką umowę, gwarantując mu możliwość odstąpienia od umowy w przypadku np. opóźnień w oddaniu lokalu. Dlatego też w pierwszym rzędzie należałoby spojrzeć do umowy i zweryfikować, jakie uprawnienia zostały zagwarantowane klientowi w samej umowie rezerwacyjnej.

Niestety, większość umów wymaganych przez dewelopera nie jest pisana w spoób jasny i klarowny dla większości klientów. W razie wątpliwości, czy zapisy umowy są korzystne dla Państwa, zapraszamy do kontaku.

Autor:
Radca Prawny Łukasz Krzysztofiak

Artykuł ukazał się pierwotnie na portalu Trójmiasto.pl