Mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej lub funkcjonowanie w ramach spółdzielni nierozerwalnie wiąże się z obowiązkiem partycypowania w kosztach utrzymania całej nieruchomości. Wątpliwości i spory sąsiedzkie pojawiają się najczęściej wtedy, gdy właściciel danego lokalu w ogóle nie korzysta z określonych przestrzeni. Czy w takiej sytuacji nadal musi za nie płacić? To powszechny problem, który budzi wiele emocji.
Osobne wejście a koszty części wspólnych
Z takim dylematem zmierzył się pan Mirek, czytelnik portalu trojmiasto.pl. Mieszka on w kamienicy, w której posiada całkowicie niezależne wejście do swojego mieszkania, a także osobne wejście do piwnicy połączonej z garażem. Pan Mirek samodzielnie opłaca rachunki za prąd w tych miejscach i, jak sam twierdzi, w ogóle nie wchodzi na główną klatkę schodową.
Problem polega na tym, że ze względu na wielkość swojego mieszkania, posiada on niemal 20 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej. Z tego tytułu jest obciążany wysokimi kosztami jej utrzymania. W tym samym czasie jego sąsiad z kawalerki (posiadający zaledwie 5 proc. udziałów) płaci znacznie mniej, pomimo że regularnie korzysta z głównej klatki schodowej. Czytelnik słusznie zaczął się zastanawiać, czy taki podział kosztów jest sprawiedliwy.
Co na to przepisy? Komentarz eksperta
Złożone kwestie prawa nieruchomości to nasza codzienność. Dlatego, gdy redakcja portalu trojmiasto.pl po raz kolejny zwróciła się do naszych ekspertów z prośbą o rozwikłanie prawnych wątpliwości czytelników, sprawę szczegółowo przeanalizowała mec. Wioletta Tomczak z naszej Kancelarii.
Kluczowe dla tej sprawy są przepisy Ustawy o własności lokali. Definiują one, że częścią wspólną jest grunt oraz te fragmenty budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych mieszkań. Orzecznictwo sądów administracyjnych jest w tego typu sprawach bardzo jednolite. Klatki schodowe oraz korytarze to elementy konstrukcyjne budynku, które z założenia służą wszystkim mieszkańcom. Sądy jasno podkreślają, że nie można zwalniać z opłat np. osób mieszkających na parterze z kosztów remontu schodów na wyższych piętrach, argumentując to brakiem faktycznego z nich korzystania.
Zgodnie z prawem, obowiązek ponoszenia wydatków na części wspólne jest powiązany wyłącznie z wielkością posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej, a nie z intensywnością eksploatacji.
Wyjątki od reguły
Warto jednak zaznaczyć, że istnieją pewne odstępstwa od tej sztywnej zasady. Zmiany w partycypacji w kosztach mogą dotyczyć na przykład lokali użytkowych, jeśli ich działalność generuje ponadnormatywne zużycie części wspólnych. Właściciele mogą także dokonać zmiany zasad partycypacji w ciężarach i wydatkach na części wspólne w drodze uchwały właścicieli lub uchwały walnego zgromadzenia, w drodze umowy zawartej między właścicielami wszystkich lokali lub przed sądem. Właściciel poszkodowany przez podjętą uchwałę, może wystąpić z pozwem o jej uchylenie.
Dlaczego to ważne dla każdego właściciela?
Zrozumienie mechanizmu naliczania opłat za części wspólne jest kluczowe dla każdego właściciela nieruchomości. Świadomość tych przepisów pozwala uniknąć wielu frustracji i konfliktów we wspólnocie, a także ułatwia rozpoznanie sytuacji, w których faktycznie możemy dochodzić swoich praw.
