11 lipca 2025 r. rynek pierwotny w Polsce wkroczył w nową erę przejrzystości. Tego dnia zaczęła obowiązywać nowelizacja tzw. ustawy deweloperskiej – potocznie nazywana „ustawą o jawności cen” – która zobowiązuje firmy deweloperskie do bezwzględnego ujawniania cen ofertowych lokali. Dzięki temu przyszli nabywcy nie muszą już dzwonić w ciemno po cennik ani zostawiać danych kontaktowych, by poznać stawkę metra kwadratowego.
Dlaczego wprowadzono nowe przepisy?
Celem zmian jest wyrównanie szans między kupującym a sprzedającym. Dotychczas ceny na stronach inwestycji często były ukryte lub przedstawiane orientacyjnie, co utrudniało porównanie ofert i prowadziło do sytuacji, w których dwie osoby płaciły różne kwoty za niemal identyczne mieszkania. Nowelizacja ma więc ograniczyć asymetrię informacji, zwiększyć konkurencję i – w dłuższej perspektywie – wyhamować presję cenową.
Kluczowe obowiązki dewelopera – co musi się znaleźć na stronie?
Od lipca każda firma deweloperska musi prowadzić własną stronę internetową (nie wystarczy profil na portalu ogłoszeniowym) i regularnie publikować na niej:
- cenę za m² każdego dostępnego mieszkania lub domu,
- cenę całkowitą lokalu,
- szczegółowe ceny pomieszczeń przynależnych (komórek lokatorskich, miejsc postojowych, boksów rowerowych),
- wszystkie dodatkowe opłaty wymagane przy zakupie (np. opłaty przyłączeniowe, służebności),
- podatek VAT wliczony w każdą kwotę.
Co istotne, przy każdej zmianie stawki deweloper musi udostępnić historię cen – poprzednia cena pozostaje widoczna obok nowej, wraz z datą aktualizacji.
Ustawodawca przewidział też sankcje: brak publikacji lub niepełne dane mogą zostać uznane za naruszenie zbiorowych interesów konsumentów, co grozi wysoką karą finansową nakładaną przez UOKiK.
Co w razie rozbieżności?
Jeśli cena widoczna na stronie okaże się wyższa w umowie, kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy na warunkach dla siebie korzystniejszych – i to bez względu na to, czy błąd wynikał z pomyłki, czy opóźnienia w aktualizacji oferty.
Publiczna baza na dane.gov.pl – jedno miejsce do porównań
Nowe przepisy idą krok dalej: deweloperzy muszą codziennie wysyłać pliki z aktualnymi cennikami do rządowego portalu dane.gov.pl. Dzięki temu każdy może ściągnąć zestawienie w formacie CSV lub Excel i zestawić ceny dziesiątek inwestycji w jednym arkuszu, bez mozolnego przeszukiwania stron firmowych.
Dwumiesięczny okres przejściowy – kogo dotyczy?
W inwestycjach, w których sprzedaż rozpoczęła się przed 11 lipca 2025 r., przedsiębiorcy mają czas do 11 września 2025 r. na pełne dostosowanie witryn i wgranie danych do bazy publicznej. Do tego momentu mogą jeszcze funkcjonować według starych zasad, o ile wyraźnie informują o tym nabywców.
Korzyści dla kupujących
- Przejrzystość: jasne cenniki eliminują potrzebę „negocjacji w ciemno”.
- Porównywalność: dostęp do jednego formatu danych ułatwia analizę ofert nawet osobom bez doświadczenia na rynku.
- Większa siła negocjacyjna: wiedząc, jak cena zmieniała się w czasie, kupujący mogą lepiej ocenić, czy obniżka jest rzeczywista, czy to „promocyjna” zagrywka sprzedawcy.
- Mniej nieprzyjemnych niespodzianek: pełny katalog dodatkowych kosztów pozwala dokładniej obliczyć całkowity budżet transakcji.
Co dalej? – obowiązki dewelopera trwają do końca sprzedaży
Deweloper nie może zdjąć cennika zaraz po podpisaniu pierwszych umów – strona z informacjami musi funkcjonować aż do przeniesienia własności ostatniego lokalu w inwestycji. W praktyce oznacza to kilka lat pełnej transparentności dla każdej nowej fazy projektu.
Potrzebujesz wsparcia prawnego?
Choć ustawa znacznie ułatwia porównywanie ofert, umowy rezerwacyjne i deweloperskie wciąż potrafią kryć haczyki. Jeśli planujesz zakup mieszkania i chcesz zyskać pewność, że wszystkie zapisy chronią Twoje interesy, skontaktuj się z nami. Oferujemy analizę umowy rezerwacyjnej i deweloperskiej, negocjowanie zmian zapisów niekorzystnych dla kupującego oraz reprezentację przy podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność.
Transparentne ceny to dopiero początek. Zadbaj także o bezpieczną treść umowy – a reszta transakcji przebiegnie bez stresu.
