Dnia 13 lutego 2026 r. weszła w życie ważna nowelizacja tzw. ustawy deweloperskiej (ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym).
Kluczową zmianą jest dodanie art. 5a. Przepis ten określa metodę ustalania ceny oraz powierzchni użytkowej lokali w umowach rezerwacyjnych, deweloperskich oraz tych, które przenoszą własność mieszkania.
Polska Norma zamiast dotychczasowych zasad
Z treści nowo wprowadzonego przepisu wynika wprost, że powierzchnię użytkową należy ustalać w oparciu o zasady zawarte w Polskiej Normie (w praktyce najczęściej chodzi o normę PN-ISO 9836:2022-07 lub jej wcześniejsze wydania z 1997 r.). Decydująca jest norma obowiązująca w dniu, w którym złożono wniosek o pozwolenie na budowę lub dokonano zgłoszenia budowy.
Dwie różne powierzchnie użytkowe? Luka w przepisach
Wydawało się, że wieloletnie spory i wątpliwości dotyczące obliczania metrażu zostały już wcześniej zażegnane przez Rozporządzenie Ministra Rozwoju z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Wskazywało ono wyraźnie (w § 20 ust. 1 pkt 4), że powierzchnię użytkową należy pomniejszyć m.in. o powierzchnię przegród wewnętrznych, balkonów, tarasów, schodów wewnętrznych czy nieużytkowych poddaszy.
Problem polega na tym, że nowy art. 5a ustawy deweloperskiej odwołuje się wyłącznie do Polskiej Normy, całkowicie pomijając wspomniane rozporządzenie.
Na to legislacyjne przeoczenie zwrócił uwagę Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD), który 9 lutego 2026 r. wydał specjalną rekomendację. Związek zaleca w niej stosowanie wykładni systemowej zamiast językowej. Oznacza to, że metraż w umowie deweloperskiej powinien być liczony tak samo, jak na etapie projektu budowlanego – czyli z uwzględnieniem obu dokumentów (Polskiej Normy oraz rozporządzenia).
Gdyby stosować art. 5a dosłownie, mogłoby dojść do sytuacji, w której od 13 lutego 2026 r. w obrocie prawnym funkcjonowałyby dwie różne „powierzchnie użytkowe” dla tego samego lokalu:
- Powierzchnia dla projektu budowlanego i księgi wieczystej – liczona zgodnie z Polską Normą i rozporządzeniem.
- Powierzchnia dla umowy deweloperskiej – liczona wyłącznie na podstawie Polskiej Normy.
Ściany działowe a cena mieszkania – za co tak naprawdę płacisz?
Głównym powodem wprowadzenia tej nowelizacji był powszechny problem doliczania przez deweloperów powierzchni znajdującej się pod ścianami działowymi do całkowitego metrażu użytkowego. Dla nabywcy miało to jednoznaczny skutek: wyższą cenę lokalu.
Polskie Normy nie zawierają precyzyjnej definicji „ściany działowej” ani nie odnoszą się do technologii ich wykonania. Z kontekstu dokumentów wynika jednak podział na stałe ściany działowe oraz tzw. przepierzenia (które nie stanowią stałych przegród budowlanych).
W praktyce rynkowej wielokrotnie zdarzało się, że deweloperzy obciążali kupujących kosztami powierzchni pod stałymi ścianami działowymi. Jest to o tyle krzywdzące, że przestrzeń ta nie jest faktycznie dostępna do użytkowania. Aby nabywca mógł z niej skorzystać, musiałby przeprowadzić roboty budowlane polegające na wyburzeniu ścian, co bezpośrednio godzi w jego prawa konsumenckie.
Zadbaj o swoje prawa
Jeżeli masz podejrzenie, że deweloper niesłusznie wliczył do ceny Twojego wymarzonego mieszkania metraż zajmowany przez stałe ściany działowe, sprawę warto poddać profesjonalnej analizie prawnej.
Nasza kancelaria zapewnia kompleksowe wsparcie w sporach z deweloperami. Pomagamy m.in. w:
- • analizie zapisów w umowie rezerwacyjnej, deweloperskiej i przenoszącej własność lokalu mieszkalnego,
- weryfikacji sposobu obliczania powierzchni użytkowej,
- dochodzeniu roszczeń o obniżenie ceny lokalu mieszkalnego,
- reprezentacji na etapie przedsądowym oraz w postępowaniu sądowym.
