W kwietniu 2020 r. skontaktowała się nami klientka, która na początku 2020 roku podpisała z deweloperem umowę przedwstępną zakupu mieszkania. Przy podpisaniu umowy wpłaciła zaliczkę w wysokości 10 % ceny lokalu, co dawało kwotę w wysokości kilkudziesięciu tysięcy złotych. Z powodów wynikających z pandemii koronawirusa nie była w stanie uiścić w wyznaczonym w umowie przedwstępnej terminie pozostałej części ceny mieszkania. Klientka zgłosiła się do kancelarii z zapytaniem, czy może zrezygnować z zakupu mieszkania oraz odzyskać wpłaconą zaliczkę.
Wykonaliśmy dla klientki analizę treści umowy, z której wynikało, że konsekwencją nieuiszczenia reszty ceny oraz nie zawarcia przyrzeczonej umowy zakupu mieszkania jest:
- powstanie po stronie dewelopera uprawnienia do odstąpienia od umowy przedwstępnej ze względu na nieuiszczenie w terminie pozostałej ceny mieszkania,
- uprawnienie klientki do żądania zwrotu wpłaconej zaliczki;
- i jednocześnie uprawnienie dewelopera do żądania kary umownej w wysokości równowartości wpłaconej zaliczki z powodu odstąpienia od umowy;
Po przeprowadzeniu analizy doradziliśmy klientce, aby nie wpłacała reszty ceny lokalu i poinformowała dewelopera, ze rezygnuje z zakupu lokalu.
Według naszych przewidywań deweloper, po tym, jak nie została mu wpłacana w terminie wynikającym z umowy przedwstępnej pozostał cena lokalu skorzysta ze swoich uprawnień i odstąpi od umowy przedwstępnej jednocześnie żądając zapłaty kary umownej, co w praktyce oznaczało to zatrzymanie przez dewelopera zaliczki wpłaconej przez klientkę.
Mogło się zatem wydawać, że klientkę owszem przestanie łączyć z deweloperem umowa przedwstępna zobowiązująca ją do zawarcia umowy zakupu mieszkania, ale jednocześnie straci kilkadziesiąt tysięcy złotych wpłaconej zaliczki.
Byłoby tak, gdyby postanowienie umowne uprawniające dewelopera do żądania zapłaty kary umownej nie było w światle orzecznictwa sądowego nieważne..
Zgodnie bowiem z uchwałą Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego zapadłą dnia 20 listopada 2019 r. sygn. akt: III CZP 3/19: „Nie jest dopuszczalne zastrzeżenie kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy z powodu niewykonania zobowiązania o charakterze pieniężnym”.
Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w umowie z deweloperem, a mianowicie kara umowna została zastrzeżona na wypadek odstąpienia przez dewelopera od umowy z powodu niewykonania zobowiązania o charakterze pieniężnym, jakim była zapłata pozostałej części ceny zakupu mieszkania.
Deweloper postąpił zgodnie z naszymi przewidywaniami. Po upływie terminu na zapłatę ceny mieszkania, odstąpił od umowy, a następnie złożył oświadczenie o potrąceniu kary umownej z kwotą zaliczki.
W związku z tym, że na etapie przedsądowym deweloper nie chciał dobrowolnie zwrócić naszej klientce zaliczki, złożyliśmy przeciwko niemu pozew do sądu.
Jednakże, już w toku postępowania sądowego deweloper, mając z pewnością świadomość, jak miażdżącymi argumentami dysponujemy, wyraził wolę podjęcia z nami negocjacji w sprawie zawarcia ugody. W trakcie rozmów udało nam się wynegocjować zwrot niemal całej kwoty zaliczki. Dzięki zawartej ugodzie nasza klientka szybciej otrzymała zwrot pieniędzy niżby się to stało w przypadku kontynuowania postępowania sądowego, bo już w ciągu dwóch tygodni od zawarcia ugody otrzymała zwrot pieniędzy od dewelopera. Nie może być jednak wątpliwości, że w wyniku postępowania sądowego zapadłby dla nas korzystny wyrok, jednakże mogłoby to potrwać jeszcze kilka miesięcy.
Zapraszamy do śledzenia naszego profilu w serwisie Facebook.
