Od 1 stycznia 2026 r. deweloperzy będą musieli zmierzyć się z nowymi obowiązkami wynikającymi z tzw. „ustawy schronowej” – ustawy z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej (Dz. U. poz. 1907). Ustawa schronowa zobowiązuje deweloperów do planowania części nowo budowanych obiektów (zwłaszcza budynków wielorodzinnych i z kondygnacjami podziemnymi) w sposób umożliwiający im pełnienie funkcji miejsc doraźnego schronienia w sytuacjach zagrożenia.
Co „ustawa schronowa” oznacza w praktyce?
Inwestycje, dla których od nowego roku mają zostać wydane pozwolenia na budowę będą musiały spełniać szereg dodatkowych wymagań konstrukcyjnych, instalacyjnych i projektowych – co może mieć istotny wpływ na koszty, harmonogram czy układ inwestycji! W praktyce ustawa schronowa nakłada na deweloperów konieczność dostosowania projektów budynków wielorodzinnych oraz obiektów użyteczności publicznej do nowych wymogów bezpieczeństwa.
Podstawowe pojęcia:
Aby lepiej zrozumieć podstawę nowych obowiązków, warto zapoznać się z kluczowymi definicjami, którymi posługuje się ustawa schronowa:
- Obiekt zbiorowej ochrony – obiekty budowlane mające na celu ochronę ludności przed zagrożeniami powstałymi w wyniku klęsk żywiołowych, zdarzeń o charakterze terrorystycznym lub działań wojennych; kategoria ta obejmuje: schron, ukrycie oraz miejsce doraźnego schronienia
- Schron – Obiekt budowlany lub część obiektu o konstrukcji zamkniętej, hermetycznej, wyposażony w urządzenia filtrowentylacyjne lub pochłaniacze regeneracyjne. Najbardziej wymagająca forma ochrony.
- Ukrycie – Obiekt budowlany lub część obiektu o konstrukcji niehermetycznej. Mniej rygorystyczne wymagania niż w pełnym schronie.
- Miejsce doraźnego schronienia (MDS) – Miejsca doraźnego schronienia to obiekty zbiorowej ochrony będące obiektami budowlanymi, przystosowane do tymczasowego ukrycia ludzi. To właśnie MDS jest kategorią najbardziej kluczową z punktu widzenia najnowszych inwestycji.
Kiedy obowiązki zaczną obowiązywać i jakie inwestycje obejmuje ustawa schronowa??
Obciążający deweloperów obowiązek wynika przede wszystkim z art. 94 ustawy schronowej:
„Kondygnacje podziemne w budynkach użyteczności publicznej lub budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne, jeżeli nie przewidziano w nich budowli ochronnej, projektuje się i wykonuje w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia.”
Przepisy mają zastosowanie do inwestycji, dla których wniosek o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie robót zostaną złożone po dniu 31 grudnia 2025 roku. Inwestycje rozpoczęte lub uzgodnione przed tą datą zasadniczo nie będą objęte nowymi wymogami (art. 206 ustawy schronowej).
Ustawa schronowa – co deweloper musi przewidzieć – przykładowe warunki techniczne i projektowe:
Ustawa oraz akty wykonawcze wskazują na szereg elementów projektowych i technicznych, które nowe inwestycje będą musiały uwzględnić, m.in.:
- Odpowiednia konstrukcja nośna: ściany, stropy o określonej wytrzymałości, grubości materiałów, odporność na obciążenia (np. zagruzowanie),
- Wentylacja: odpowiednia wymiana powietrza, przewodzenie powietrza świeżego, systemy filtracyjne lub wymienniki, jeśli wymagane,
- Wyjścia ewakuacyjne: co najmniej dwa niezależne wyjścia.
Co ważne, minister właściwy ds. budownictwa określa szczegółowe wymagania techniczne w drodze rozporządzeń.
Nowe wyzwania – co możemy zaoferować?
Wejście w życie ustawy schronowej to ważny moment dla całej branży deweloperskiej. Warto już teraz przygotować się do zmian, które wprowadza ustawa schronowa, aby uniknąć kosztownych opóźnień lub błędów projektowych.
Nasza kancelaria ma wieloletnie doświadczenie w obsłudze klientów z branży deweloperskiej, architektonicznej i budowlanej. Oferujemy kompleksową pomoc prawną na każdym etapie procesu inwestycyjnego. Pomożemy Państwu w:
- Analizie prawnej i kwalifikacji projektu – ocenimy czy dana inwestycja podlega nowym obowiązkom,
- Weryfikacji dokumentacji projektowej – sprawdzimy zgodność z wymogami stawianymi przez przepisy,
- Szkoleniach i konsultacjach merytorycznych – dla zespołów projektowych, deweloperów i architektów,
Postępowaniach administracyjnych – złożymy stosowne wnioski o wydanie decyzji i będziemy reprezentować Państwa interesy w postępowaniu przed organami administracji.
Jeśli potrzebują Państwo pomocy w dostosowaniu lub weryfikacji inwestycji pod kątem nowych wymagań lub są Państwo zainteresowani konsultacją pod kątem merytorycznym – zapraszamy do kontaktu – pomożemy Państwu bezpiecznie i rzetelnie przygotować się do wejścia w życie nowych obowiązków.
