Ostatnio odpowiadaliśmy na zapytanie jednego z czytelników dotyczące wynajmu mieszkania. Poniżej zapytanie oraz odpowiedź radcy prawnego Łukasza Krzysztofiaka.
Panu u którego miałem wynajmować mieszkanie zapłaciłem z góry kaucje i połowę czynszu. Nie podpisałem żadnej umowy. Rozmyśliłem się, ponieważ znalazłem inne lepsze mieszkanie. Otóż ten Pan nie chce mi oddać tych pieniędzy tłumacząc, że takie są procedury. Muszę pomieszkać 2-3 miesiące, napisać wypowiedzenie umowy i wtedy odzyskam kaucje. Jeszcze umowy nie podpisałem ani się nie wprowadziłem. Co robić ?
Zgodnie z art. 660 Kodeksu cywilnego (k.c.), „Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony”. Co istotne, przepis ten znajduje zastosowanie do najmu lokali, w tym lokali mieszkalnych.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż zawarł on de facto umowę najmu na czas nieoznaczony. Pomiędzy wynajmującym a najemcą nie była bowiem sporządzona pisemna umowa najmu. Wprawdzie obowiązujące przepisy nie wymagają dla ważności i skuteczności sporządzenia pisemnej umowy najmu, niemniej jednak niedochowanie wymogu zawarcia umowy w tej formie powoduje, że jest ona traktowana (nawet wbrew woli stron) jako umowa zawarta na czas nieoznaczony (tzw. forma ad eventum). W konsekwencji zatem, każdej ze stron przysługuje wówczas uprawnienie do wypowiedzenia najmu, najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, przy założeniu, że umówiony czynsz płatny jest miesięcznie. Jeżeli czynsz najmu lokalu płatny jest z inną częstotliwością, to w braku odmiennej umowy stron stosuje się ustawowe terminy wypowiedzenia określone w art. 673 § 2 k.c.
Ponadto wskazać należy, iż zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Jednocześnie kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.
Pomiędzy Stronami niewątpliwie trwa skutecznie zawarta umowa najmu. Tym samym bez znaczenia jest przy tym okoliczność, czy najemca będzie zamieszkiwał w wynajętym lokalu, czy też nie. W każdej sprawie bowiem należy zważyć na interesy obu stron i w tym przypadku w interesie wynajmującego było oddanie lokalu w najem, w związku z czym miałon prawo oczekiwać, iż umowa ta będzie przez najemcę wykonywana.
Tym samym, najemca, chcąc odzyskać pieniądze z kaucji, winien jak najszybciej złożyćwynajmującemu oświadczenie o wypowiedzeniu przedmiotowej umowy. Musi jednak przy tym pamiętać, iż złożenie wypowiedzenia przykładowo w dniu 10 lutego, spowoduje rozwiązanie stosunku najmu w dniu 31 maja tego roku, a więc będzie skuteczne po trzech miesiącach z końcem miesiąca kalendarzowego. Wówczas, przy założeniu, iż najemca nie będzie obowiązany pokryć należności z tytułu najmu lokalu, wynajmujący w terminie miesiąca od tej daty, zobligowany będzie zwrócić najemcy kwotę wpłaconą tytułem kaucji.
Korzystnym rozwiązaniem byłaby próba osiągnięcia przez najemcę i wynajmującegokonsensusu i rozwiązanie przedmiotowej umowy na mocy porozumieniem stron. Wówczas wynajmujący mógłby od razu zwrócić najemcy wpłacone przez niego środki finansowe.
Polub nas na Facebooku, aby na bieżąco śledzić przydatne materiały, które publikujemy.
